我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

提问：20年落户上海，单身，太仓有一套房有贷款，想在上海宝山买套自住，预算首付在150w左右，学区没太大要求，交通和生活要方便，有推荐的区域吗？罗店那边交通咋样？

沪叔：你好，您的问题我已经了解，您是上海户口，有过贷款算二套，您能买到的房子为普宅，230万以内；现在有公交接驳美兰湖地铁站，暂时没有轨交，如考虑新房，建议可以看看罗店红星宝山天铂71平的房子，二手的话，得看你的具体需求。

提问：沪叔，你好，想请教下3000万预算，想选一个车位充足车库品质好的平层四房，或者离市区不是很远的别墅，有什么推荐吗？积分不高所以主要看看二手。

沪叔：你好，3000w市区选四房小区并不难选，看您这边对地段，产品，周边界面以及配套的要求和预期，其次就是别墅，联排，双拼，类独，独栋，越往独栋，这些3000w可选的位置多半都是近郊。

提问：沪叔，你好，孩子后年上学，现在双减政策，担心买了学区后风险大，淞虹苑这个小区升值潜力大吗？

沪叔：你好，淞虹苑是个地铁小区，距离站点几百米很近，周边有绿苑小区，学生入学率比高，虽然房龄大，外墙有些旧，但是离虹桥核心功能区近，未来升值潜力可以。

提问：沪叔好，我是首套首贷，首付200w预算，主要考虑教育和通行，建议是买新房还是二手，建议的方位是哪些，都是35%首付吗？（现在在虹桥爱博租房住），谢谢。对了，积分是55左右。

沪叔：你好，①新房二手房杠杆拉满（当然你收入流水可以至少单倍覆盖月供），分别对应最高总价：就首套首贷200w首付，新房最低首付35%，二手房三价就低政策下最低首付约40%，新房最高可达570w总价预期，二手房可以买500w以内商品房。

②这个价位段能买到的位置：新房这个预算段对应外环外的近郊版块，如青浦徐泾，赵巷，嘉定南翔，江桥，松江九亭，泗泾，宝山南大上大，浦东周康等，基本上对应可以考虑2房或小三房（具体看对应地段和楼盘的均价和户型）二手房对应以上近郊地段，可以考虑版块内次新商品房小2房，或者房龄偏旧的楼梯3房或动迁三房。

③结合你的需求来看，如果有学区需求，新房都是期房预售，没有学区划分，如果有孩子一定要对口学区的计划，那只能考虑二手房。通勤上来说，可以选择以上近郊地段，和你目前工作和生活圈较为方便的版块择优。

提问：沪叔，你好，在上海预算低，怎么样才能买到既能增值未来脱手的好房子呢？

沪叔：你好，首先我们知道，未来房子增值的因素一定是选择有二零三五规划辐射的板块，交通便利、产业能级高，未来有人口导入，这样才能保证房子的流通性。先说浦西板块，首选大虹桥辐射圈、江桥、南翔、徐泾、赵巷、九亭，其次考虑五大新城核心区。浦东板块的话，金桥、张江辐射区、如唐镇、康桥、周浦、曹路，航头。

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。